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張貼者： |
鄭子敬
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| 時間： |
2005/10/11 上午 10:43:00
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| 標題： |
REITs---今周刊這一版最熱門題
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內容： |
資深基金經理替你分析REITs
【明報專訊】編者按﹕龍克裘在本港證券界擁有16年工作經驗，曾經擔任基金經理及地產股分析員，至最近決定提早退休，一邊自行投資，一邊享受人生。近年REITs在亞洲出現，他任職基金經理時有十年投資REITs，是城內少數有REITs實戰經驗的投資者。以下是他對REITs的見解﹕
什麼是房地產投資信託基金（REITs）﹖
領匯吸引不少投資者的注意，不過投資前，宜先對地產投資信託基金較深入的了解其特性，特別是與直接持有地產及一般「地產股」的分別。
地產投資信託基金（REITs）的主要功能，是方便小投資者投資於地產市場，以賺取較穩定的租金收入。對於小投資者而言，直接投資於地產物業有不少問題存在，主要為﹕
(1) 金額龐大，即使財力容許，亦難以購買多項物業作出分散投資，減低風險﹔
(2) 因物業一般是整項買賣，因此難以作出較少額的增持或減持﹔
(3) 小投資者難以掌握到最新的市場信息及變化﹔
(4) 物業買賣需時，而且手續繁複，費用昂貴﹔
(5) 管理收租物業工作繁多，一般打工一族難以應付。
REITs便是針對以上問題而設立，其運作是集合小投資者的資金而成立的基金。因資產龐大，不但能分散投資，減低風險，甚至可以購入優質的貴重物業，而且因具成本效益，能聘請專業人士管理物業，提高收益。而REITs亦會如一般封閉式基金在交易所上市，方便投資者買賣，不但提供流通量，而且手續簡單便宜。最低投資額亦大幅減少，以領匯為例，每手只需5000多元，遠較購買物業動輒需數百萬為少。
REITs有什麼限制﹖
當然，REITs亦有其短處，雖然問題不算嚴重，但有數點亦較值得注意﹕
(1) 投資地產的決定由基金經理作出，小投資者失去主動權。
(2) 因流通量高及參與者眾多，基金價格會較早反映市場對地產市的預期，因此短線投資須要更高技巧。
(3) 一般REITs的管理收費是以資產值計算，因此曾經有基金被投資者質疑只顧壯大資產以增加收入，而忽略每股盈利的增長。對此，不少基金已作出調整，將管理收費與基金的股價或每股盈利掛，使大家有共同的利害因素。但無論如何，投資者亦應注意其收費模式。
REITs與地產股的波動性
有指REITs及地產股的價格波動均較物業為大，對此筆者不敢苟同。當中最重要的基本分別是地產物業的估值是不包含任何借貸的，而REITs或地產股的股價則反映了因借貸而產生的槓桿較應，因估值基準不同，故此兩者的波幅不能作直接比較。此外，因股價是每天報價，心理上亦自然覺得波動較大。事實上REITs及地產股均主要投資於物業上，其價格波幅基本上亦只是反映物業市場的表現。
REITs與地產股分別
值得注意的是REITs及地產股的分別。兩者均投資於地產及在交易所上市買賣，而主要分別是REITs受到較嚴格的監管，對投資者有較大保障，故此REITs的股價一般都與資產淨值十分接近甚或出現溢價，而出現大幅折讓的情則甚為罕見。在香港，管制REITs的主要條款有﹕
(1) 只能持有物業作收租之用，不能涉足地產發展項目或非地產的投資。
(2) 派息率不得少於盈利的90％。
(3) 借貸的上限為物業價值的25％。
(4) 不可投資於香港以外的物業。
雖然REITs與地產股有不同之處，但其運作則頗為接近。基金經理除了要為每項物業定出策略以提高回報外，亦要決定是否購入一些具潛質的物業，或出售一些前景欠佳的資產，同時亦要考慮地產市場的前景，以決定合適的借貸比率。因此，基金經理的能力對REITs的表現及回報關係密切，是選擇基金時必須考慮的因素。
REITs的新發展
REITs以租金收入為主，因此回報較股票低但收入則較穩定，以往主要流行於一些已發展國家如美國、澳洲，及部分歐洲國家。這些國家不少國民已累積不少財富，故此會追求較穩定的投資項目，而REITs除收入較穩定外，亦能提供較好的通脹保護，故頗受當地投資者歡迎。
近年REITs亦登陸亞洲，首先在2001年9月於日本推出，雖然初期反應較冷淡，但近年已成功獲投資者認同，至今已有14家REITs在日本上市。而新加坡的首間地產投資信託基金亦在2002年7月上市，至今已有三家地產投資信託基金在當地上市，當中包括長和系的置富基金。現在香港即將推出領匯基金，實有助提升香港的國際金融中心地位，除本地投資者外，相信亦能吸引不少海外投資者以作分散投資之用。
撰文﹕龍克裘
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