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張貼者： |
木蘭
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2026/9/20 上午 07:39:00
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停滯不前的房地產市場即將面臨7%的抵押貸款利率
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房屋市場正逼近2025年1月以來的最高抵押貸款利率，這可能會進一步加劇購屋者和房屋建築商的恐慌情緒。
尼古拉斯·G·米勒
2026年9月15日
抵押貸款利率正逼近 7%，這是自去年初以來的首次，這無疑將給已經因創紀錄的高房價和不確定的經濟形勢而感到痛苦的潛在購房者帶來更多壓力。
根據房地美的數據，上週30年固定利率平均為6.76%。但據採用不同計算方法的《抵押貸款新聞日報》報道，此後每日利率大幅上漲，目前已超過7% 。
經濟學家表示，雖然7%的漲幅本身在可負擔性方面並不顯著，但可能會進一步嚇跑購房者，並給原本被寄予厚望開啟房地產市場復甦的一年畫上一個令人失望的句號。
“利率如此大幅上漲肯定會讓潛在購房者猶豫不決，”抵押貸款銀行家協會首席經濟學家邁克爾·弗拉坦托尼表示，“他們可能不會簽訂合約或申請貸款。”
根據房地美的調查，抵押貸款利率在2025年1月達到7%，但自2023年下半年以來，一直沒有長時間維持在該水準以上。在2022年之前，抵押貸款利率自2001年以來從未達到7%。
30 年期公債殖利率往往跟隨 10 年期公債殖利率的走勢，週一 10 年期公債殖利率一度短暫突破 5% ——這是自 2023 年底以來從未達到的水平。
聯準會預計將於週三三年來首次調高聯邦基金利率。如果市場認為聯準會正在認真看待通膨問題，那麼升息可能會導致國債殖利率下降，進而降低抵押貸款利率。反之，如果市場將升息視為經濟面臨真正通膨問題的訊號，則升息可能會推高收益率。
今年抵押貸款利率飆升，主要原因是伊朗戰爭，這嚴重打擊了房地產市場，目前已連續四年銷售停滯不前。
美國全國房地產經紀人協會上週四表示，8 月成屋銷售量較上月下降 2%，經季節性調整後的年化銷售量為 398 萬套，為去年 6 月以來的最低水準。
Zillow 的經濟學家曾預測 2026 年房屋銷售將成長 4.3%。現在他們預測全年銷售額將成長 1.3%，第四季將下降 3.5%。
Zillow 經濟學家 Kara Ng 表示：“今年剩餘時間的數學計算將非常具有挑戰性。”
抵押貸款利率幾個百分點的差異，在30年的貸款期間內，就可能意味著數十萬美元的利息差額。經濟學家表示，由於利率可能持續高位運行，購屋者短期內也沒有機會進行再融資。
房價一直在穩步上漲，但即便在當前房地產市場長期低迷的情況下，許多購屋者仍然對利率保持敏感。今年2月，利率曾短暫跌破6%，引發了購屋者濃厚的興趣，並讓他們樂觀地認為銷售即將反彈。
但在美國和以色列襲擊伊朗後，利率飆升，此後持續大幅上漲。最近幾週，由於擔心通膨居高不下和政府赤字飆升引發債券拋售，推高了美國公債殖利率，利率進一步攀升。
雷根布萊克幾個月來一直試圖出售他在南卡羅來納州查爾斯頓的公寓，但鮮少有人問津。這間公寓靠近機場，位於高爾夫球場上方，物業管理費比該地區大多數其他公寓都要低得多。他最初將價格定為22.5萬美元，後來降價1萬美元，但現在傾向於撤回出售，轉而出租。
「我認為較高的利率讓他們選擇觀望，」他說。
吳女士表示，由於買家需求疲軟，越來越多的賣家效仿布萊克的做法。 「如今的賣家更願意先收拾東西，過段時間再重新開始。」她說。
在一個陽光明媚的星期六，房地產經紀人瑪麗亞·博扎在紐約長島弗洛勒爾公園舉辦了一場開放日活動，但她卻無事可做。她坐在窗台上，偶爾走到前門往外看，但她插在窗台上宣傳看房的大紅旗並沒有引起太多人的注意。
之前幾次看房，都有一些買家來看，但這次只有一家人來了。她說，最近生意冷清，部分原因是利率高漲。
賣家最初將房子掛牌價定為90萬美元，但由於無人問津，便降至85萬美元。以目前的利率計算，買家每月可能需要支付近5,000美元的房貸，博札建議買家將二樓出租為公寓來分攤這筆開支。
抵押貸款利率回升至接近 7%，讓人回想起 2023 年底的情況，當時利率的快速飆升導致房屋銷售量暴跌至年銷售量 386 萬套。
如今的經濟和房地產市場與那時已截然不同——而且未必是朝著更好的方向發展。
首先，2023 年失業率處於歷史低點，雖然通貨膨脹率很高，但薪資成長也很快。
「有很多年輕的、有潛力的首次購房者，他們的處境非常好，對自己的工作前景或工作狀況感覺良好，然而，他們卻在看房時總是被別人出價超過，」MBA 的 Fratantoni 說。
但如今，經濟情勢不明朗——就業率低、薪資成長乏力，再加上動盪的地緣政治環境——使得潛在的購屋者對進行大額消費猶豫不決。
弗拉坦托尼表示：“工資增長並不強勁。我們看到的就業增長集中在少數幾個行業。我認為這將導致住房需求疲軟。”
對購屋者來說，好消息是目前的房源庫存遠高於2023年。當時，許多房主（他們的抵押貸款利率大多在2%到3%之間）為了維持利率，拒絕出售房屋。房源短缺導致競爭異常激烈，房價飆漲。
現在，由於房主們等不及利率下降而決定出售房屋，庫存已接近疫情前水準。但7%的抵押貸款利率可能會阻礙這一進程。
儘管喬納森·珀爾為了工作機會搬到了外州，但他仍然保留著位於馬薩諸塞州馬爾伯勒的住宅。這棟房子價值近90萬美元，佔地1.5英畝，建築面積超過3000平方英尺，但他的抵押貸款利率為2.875%，每月只需支付2300美元。
他考慮過賣掉它，但他也知道以後可能會回到這個地區，而且他知道他不可能以這麼低的價格找到類似的房子。 「這不會給我們的經濟造成壓力。我們可以先留幾年，然後再考慮其他辦法。」他說。
此外，7%的抵押貸款利率也可能對新房屋建設造成壓力。在市場低迷的情況下，房屋建築商一直在大幅降低抵押貸款利率以刺激銷售。利率上升會使這些利率優惠成本更高，從而削弱房屋建築商的利潤，並降低他們提高產量的動機。
經濟學家表示，潛在購屋者不應指望利率很快下降，高抵押貸款利率環境很可能成為新常態。
「作為抵押貸款借款人，你必須意識到，你正在與世界上所有政府以及其他所有貸款發行機構競爭，」弗拉坦托尼說。
對於最近參觀了長島一套標價 55 萬美元的兩居室小屋的拉凱什·卡爾基來說，高昂的房價加上飆升的抵押貸款利率，使得普通人幾乎無法負擔得起一套房子。
「現在差不多是7%了，」他說。再加上保險費和房產稅，「這很難應付，」他補充道。
然後他補充道：“人工智慧將會搶走所有的工作。你永遠不知道自己什麼時候會失業。”
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