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張貼者： |
木蘭
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2026/9/23 上午 02:01:00
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公寓房東背負著高達2兆美元的債務問題，而且情況還在惡化。
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房地產投資者以歷史低利率借入了創紀錄的資金。隨著債務到期和利率上升，「惡果終將顯現」。
2026/9/21
很少有投資者比美國的公寓房東更能感受到利率上升帶來的痛苦。
未來十年，這些業主將面臨超過1.8兆美元的債務。根據抵押貸款銀行家協會統計，從今年到2028年，其中約有7,570億美元的貸款即將到期。這是所有商業地產領域中最高的。
光是2026年，就有近3000億美元的貸款到期。此前，2025年貸款到期額創下歷史新高，達到3,100億美元，這是自抵押貸款銀行家協會開始追蹤該數據以來，該行業單年到期貸款額最高的一年。明年還將有2,230億美元的貸款到期。
如今，聯 準會升息25個基點，債券殖利率也隨之上升，這些債務即將成為更沉重的負擔。房東們不得不進行再融資，而目前的借貸利率大約是五年前的兩倍，當時許多貸款就是在那時發放的。
2020年和2021年，公寓抵押貸款利率跌至3%左右的歷史低點，多戶住宅成為商業房地產中最熱門的投資標的。遠距辦公導致市中心商業區萎縮，辦公大樓和零售物業也因此遭受重創。疫情期間，旅遊活動大幅減少，住宿業受到衝擊；營運成本飆升和入住率暴跌導致數百家養老院關閉。
與此同時，全國公寓租金以兩位數的速度飆升。在其他行業一片蕭條之際，多戶住宅成為了房地產投資者的避風港。
“當時市場瀰漫著一種相對的欣喜情緒，”紐馬克公司多戶住宅資本市場研究董事總經理邁克·沃爾夫森表示，“但情況很快就發生了變化。”
大量新建公寓湧入市場，主要集中在陽光地帶。像鳳凰城、丹佛、亞特蘭大和德州奧斯汀這樣的城市，新建的豪華公寓數量眾多，但入住率卻遠遠不夠。
時至今日，許多曾經風光無限的公寓房東現在卻準備虧本出售房產，將鑰匙交還給貸款機構，或者重新調整資產負債表，以便在再融資後承擔數百萬美元的抵押貸款還款。
財政壓力已經導致開發商縮減新項目建設，轉而以極低的價格收購不良資產。
「對很多人來說，惡果正在自食其果，」多戶住宅公司 Cityview 的執行長肖恩伯頓說道。
有時，房東的貸款困境也會影響到房客。為了償還債務，公寓業主可能會提高租金或增加新的費用。或者，他們可能會削減房屋維修和其他維護開支以降低成本。全國性的租戶組織「租戶聯盟聯合會」已在一些財務困境嚴重的公寓大樓中組織了多次拒付房租的活動，這些公寓大樓的房東為了償還抵押貸款而推遲了維護工作或提高了租金。
多年來，背負沉重債務的投資者一直依靠貸款方延長貸款期限的意願而生存。債權人和借款人都寄望租金成長能夠反彈，聯準會能夠降息，貸款方最終能夠收回資金。
這樣做並沒有奏效，貸款方的耐心也快要耗盡了。
貝恩資本房地產主管瑞安·科頓表示：“貸款機構變得更加激進。隨著困境開始顯現，這可能會導致一些真正的動盪。”
債權人先前已向那些苦苦掙扎於歷史性債務危機的小型企業施壓。但現在，就連房地產行業最大的投資者也無法倖免於利率上升的影響。
今年 6 月，黑石集團拖欠 Ares Real Estate 提供的 9,000 萬美元貸款，用於購買位於達拉斯北部的一棟公寓大樓。該公寓大樓是黑石集團在 2021 年市場高峰期（利率上漲之前）購買的。
「這裡沒有人能倖免，」 TruAmerica Multifamily Investments 的執行長鮑勃哈特說道，他自己也正努力償還一大筆短期公寓債務。 “我們看到很多‘時間到了’的情況。”
哈特在北卡羅來納州羅利市的一處房產即將到期。他五年前購入該房產，如今貸款即將到期。如果他想保留這處房產，就必須將貸款利率從目前的3.5%重新融資到如今的6%。他表示，他正在考慮出售房產，而不是「花一大筆錢重新融資」。
到期債務激增以及其他成本上漲，是近期產業整合的重要因素。今年5月，多戶住宅巨頭AvalonBay Communities和Equity Residential同意進行一項價值690億美元的巨額合併。兩家公司表示，合併的部分原因是減少對高成本債務的依賴，並將更多收入用於專案融資。
摩根士丹利的一份報告顯示，商業抵押貸款支持證券中多戶住宅貸款的違約率從2023年10月的1%躍升至今年的7.1%，增幅在所有主要房地產類型中最大。根據Trepp的數據顯示，今年到期且無法延期的貸款中，約有3%處於某種困境，這是過去五年來的最高水準。
除了利率上漲之外，一些貸款機構採取更積極的還款策略還有其他原因。例如，預計明年租金成長將再次加速。房地產數據公司CoStar預計，今年底，租金將上漲1.9%，較先前預測的0.5%大幅調高。
這讓貸款機構對一些陷入困境的房產重燃希望，也讓他們更有理由收回房產鑰匙。此外，銀行的資產負債表也比幾年前更加穩健，這使它們更有緩衝能力來承擔多戶住宅的風險。
貝恩資本的科頓表示：“他們開始相信我們可以重新掌控一些房地產，並抓住租金增長復甦的機會。”
根據Green Street的數據顯示，過去一個月公寓價格下跌了約3.5%，比2022年的高峰低了20%以上。疫情期間大舉投資多戶住宅的聯合投資公司如今已舉步維艱。
總部位於達拉斯的投資公司S2 Capital旗下位於陽光地帶的公寓投資組合已累積4億美元的貸款違約。今年夏天早些時候，執行長斯科特·埃弗雷特解散了該多戶住宅基金，並告知投資者他們的投資將無法收回。
他正面臨貸款方的個人訴訟，最近已將位於達拉斯的住宅掛牌出售，售價4500萬美元。該公司計劃出售六處違約房產，總價2.9億美元，並正在努力為數億美元的不良貸款進行再融資。埃弗雷特表示，他預計訴訟將於本月底前解決。
與此同時，資金充裕的買家正密切關注這些陷入困境的房產。 Cityview公司的伯頓就是其中之一。
伯頓表示，Cityview此次直接從已接管房產的貸款機構手中購房，這是該公司多年來首次進行此類操作。 Cityview此次以約40%的折扣購入了達拉斯都會區一處新近翻修的公寓大樓，該公寓大樓此前已被取消抵押贖回權。
「這是我職業生涯中見過的最佳購買機會之一，」他說。
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