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張貼者： |
木蘭
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2026/10/5 上午 09:46:00
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我的抵押貸款對聯準會和美國來說都是個問題。
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像我這樣的房主都選擇繼續待在房子裡，市場已經凍結，房價依然像房地產泡沫時期那樣糟糕。
2026/10/2
2020年，我在布魯克林買了一棟房子，當時用的是30年固定利率房貸，利率2.75%。自那以後，通貨膨脹和強勁的經濟成長使得30年期固定利率的平均利率遠高於7%。因此，我享受著遠低於市場利率的巨額貸款，而我的房產價值也不僅沒有超過通貨膨脹率（如果在線估值工具的數據可信的話），反而增長得更好。
我對此感到非常得意，但這對國家不利，對我個人也不全然是好事。除非情況有所改變，否則我將被困在這裡，直到去世或79歲，以先到者為準。等孩子長大後離開後縮小住房面積？為了另一個城市的好工作機會而搬家？不，這兩個選擇都會讓我更窮。
像我這樣的房貸正是美國房價「難以回落」的原因。經濟強勁或資金流動性差時，房價會迅速上漲。而當經濟情勢逆轉時，房主們非但沒有調整以適應新的現實，反而拒絕出售，導致供應減少。市場不但沒有調整，反而陷入停滯。美國二手房年銷量徘徊在400萬套左右，與2008年房地產泡沫破裂後的水平基本持平。同時，自2022年初抵押貸款利率開始攀升以來，經通膨調整後的平均房價一直保持穩定。
因此，亞特蘭大聯邦儲備銀行的住房負擔能力指標（該指標將收入中位數與房價中位數進行比較）與2006年房地產泡沫鼎盛時期一樣糟糕。年輕人認為擁有住房越來越遙不可及，他們的感覺是對的。首次購屋者的年齡中位數最近已達40歲。想了解為什麼消費者信心調查仍然疲軟——世界大型企業聯合會的指標剛剛跌至12年來的最低點——即使經濟已經強勁復甦？房屋市場是關鍵所在。我們都清楚地意識到，經濟的這一部分正在失靈。
這不僅對年輕人來說是糟糕的，也拖累了整體經濟，這不僅是因為房屋銷售活動減少，也是因為經濟活力喪失。被困在家中的人們不會轉而從事其他地方的生產性工作（家庭搬遷的預期已降至歷史最低點）。
未滿足的高需求看似為房屋建築商帶來了機遇，但自2022年以來，房屋開工量一直在下降，建築商的信心也跌至谷底。近年來，建築商利用補貼融資來吸引購屋者，但最近利率的上漲使得這種做法成本更高。同時，建築投入成本的通膨率在今年春季飆升至約8%，並持續居高不下。
勞動力方面，問題不在於成本，而在於勞動供給。約翰伯恩斯研究公司（John Burns Research）8月的房屋建築商調查指出，勞動力短缺導致建築週期延長，許多建築商將此歸咎於移民執法。伯恩斯公司的里克·帕拉西奧斯（Rick Palacios）表示：“在利率和成本再次上漲之前，許多房屋建築商的盈利能力就已經岌岌可危了。當利潤率降至個位數時，這自然會促使他們放慢施工速度。”
儘管房屋市場對今年和去年的實際GDP成長貢獻甚微，但經濟仍在持續成長。事實上，經濟可能已經過熱，這也是聯準會剛剛升息的原因。但問題在於，傳統上，對利率高度敏感的房屋市場一直是貨幣政策傳導的主要管道，甚至可以說是唯一的管道。正如經濟學家愛德華·利默二十年前所說，「住房就是商業週期」：它雖然不是經濟中規模最大的部門，但卻是至關重要的波動因素。但如今情況已大不相同。更高的利率只會給本已步履維艱的房屋市場帶來更大的壓力。
如今的勝利關鍵因素是科技投資及其帶來的股市財富。據估計，人工智慧投資在第二季度為實際GDP成長貢獻了整整一個百分點，而且這一數字在本季似乎不太可能下降。而且，就目前而言，這項投資對利率並不敏感。全球最富有的公司已經認定，人工智慧的競爭力是其生存的必要條件。與它們已經從更高的矽價格中吸收的收益相比，額外的利息支出顯得微不足道。聯準會該如何應對？承認其主要政策工具效力下降，維持利率不變，但要承擔通膨上升的風險？還是加強對房地產和其他週期性產業的打擊力度，造成更加失衡的經濟？這種兩難困境的兩面都極度危險。
30年期固定利率抵押貸款的盛行，很大程度是政策選擇的結果。它依靠二級市場的支持，以及政府支持機構房利美和房地美的擔保。因此，我們面臨的住房困境再次提醒我們（如果還需要什麼提醒的話），政府乾預金融市場總是會帶來權衡取捨。但無論其優缺點如何，30年期固定利率抵押貸款都不會被淘汰；美國寧願取消7月4日的煙火。
唯一的長遠之計是降低建屋成本，簡化建屋流程，並加快建屋速度。今年兩黨共同支持的《住房之路法案》獲得通過，該法案增加了一些激勵措施，簡化了審批流程，但仍有許多工作要做。隨著選舉季的臨近，選民應該詢問候選人，他們計劃如何幫助那些渴望擁有住房的人。像我這樣的人已經很幸運了。
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